스냅샷 (2026-09-22 토스 최종가 기준)
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 현재가 | 5,350원 (토스 Open API, 2026-09-22) |
| 시가총액 | 약 16,104억 (301,017,620주 × 5,350원) |
| PER | 공란 — 분기결산 법인이라 3개월 순이익 384억을 분모에 두면 41.9배로 부풀고, FY25 연결 순이익(보도 1,057억)은 투자부동산 평가익이 섞여 FFO가 아니다 |
| PBR | 0.82배 (지배자본 1조9,614억, 2026-06-30 ÷ 301,017,620주 = BPS 약 6,516원) · 자본총계 2조426억 기준 0.79배 |
| 배당 | 2Q DPS 68원(총 204.7억, 시가배당률 1.21%·6/22–26 평균가) · 4분기 연환산 272원이면 현재가 대비 약 5.1% · 분기결산·연 4회 |
| 투자부동산 | 5조2,399억 (연결, 2026-06-30) |
| 차입 | 3조1,031억 · 순차입 3조178억(시총의 187%) — 리츠 레버리지라 단위 오류가 아님 |
| LTV(개략) | 차입 3.103조 ÷ 투자부동산 5.240조 ≈ 59.2% (회사·리서치가 제시한 60% 미만과 같은 자리) |
| 부채비율 | 165.5% (부채 3조3,804억 ÷ 자본 2조426억) |
| 최대주주 | SK 87,554,915주, 약 29.09%(2026-09 집계) |
| 발행주식수 | 301,017,620주 (액면 500원) · 자사주 0 |
| 52주 범위 | 고가 7,200 · 저가 4,760 (와이즈리포트 9/18) · 현재가 고점比 약 −25.7% |
자동 스냅샷의 순현금 −187% 경고는 리츠가 부동산을 차입으로 들고 있어서 나온다. 한국토지신탁의 차입형 신탁과 방향은 같고, 담보의 질이 다르다 — 이쪽은 감정·공정가치로 올린 오피스·주유소·수처리 장부 5.24조다. 평가익은 배당가능이익에서 빼는 쪽(세법)이라, 순이익 384억을 배당 재원으로 읽으면 안 된다.
한 줄 요약
SK리츠는 2021-09 상장한 SK 스폰서 위탁관리 리츠다. 자산은 SK서린빌딩·종로타워·SK-C타워·SK-U타워·SK-P타워(2025-11 편입) 같은 오피스, SK에너지 주유소, SK하이닉스 이천 수처리센터다. 2Q26(4–6월, 사업보고서 2026.06) 연결 영업수익 802억·영업이익 717억·순이익 384억(지배 372억). 같은 기간 이자 지급 296억, 영업현금 235억, 확정 배당 205억. 3월 말 보도 기준 총차입 3.10조·단기성 40.1%·가중 공실 1.3%, 6월 말 장부 차입 3.10조·유동성사채 6,945억. 9월 공모채 1,000억 수요예측에 3,650억이 들어와 차환 재원을 확보했다. 탐색의 반복 지분공시는 선정 계기일 뿐, 임대·금리·만기만큼 사업을 바꾸지는 않는다. 관건은 배당이 현금으로 커버되는가, 차환 금리가 내려가는가, 스폰서 임차와 자산 교체가 주당 배당을 지키는가다.
핵심 분석 포인트
리츠의 분자는 순이익이 아니라 임대료 − 이자 − 배당
2Q 영업이익 717억은 감가상각이 거의 없는 공정가치 모형 아래에서 임대 마진처럼 보인다. 현금은 다르다. 영업현금 235억, 이자 296억(CF), 배당 205억. 이자가 영업현금보다 크고, 배당은 영업현금을 거의 다 쓴다. FY25(2025-04~2026-03, 파이낸셜뉴스 인용) 임대료 2,188억·순이익 1,057억(전년 97억) — 순이익 점프의 상당 부분은 공정가치 모형·평가·처분이다. 세법 개정으로 리츠 자산 재평가 손익은 배당가능이익에서 제외된다. 그래서 이 노트의 per는 비워 둔다.
LTV 59% — 여유처럼 보여도 단기 만기가 먼저다
6월 말 투자부동산 5.24조, 차입 3.10조 → 개략 LTV 59%. 대신·삼성 리서치는 재평가 후 59%대, SK-P타워 편입 후에도 60% 미만이라고 적었다. 3월 말 보도: 총차입 3조1,039억, 1년 내 만기 비중 40.1%(전년 29.2%). 6월 말 유동성사채만 6,945억(직전 분기 5,746억). 9월 1년물 400억+2년물 600억 수요예측에 3,650억이 몰렸고 발행 한도는 증액될 수 있다. 조달 자체는 열린 문이지만, 금리가 배당 커버리지를 결정한다. 2Q 이자 296억은 분기 영업수익 802억의 37%.
스폰서가 임차인이자 대주주 — 공실은 낮고, 관련자 거래는 구조다
SK 지분 약 29%. 서린·U타워·주유소·수처리 등은 계열 책임임차·트리플넷으로 공실 0%라는 설명이 반복된다. 3월 말 장부가 가중 공실 1.3%(종로타워 등 비그룹 몫). SK-P타워는 2025-11-28 편입, 매입가 3,607억(평당 2,400만, cap 4.87%), 임차 SK플래닛·SK텔레콤, 재원 담보대출 2,164억+전단채 1,537억+보증금 129억 — 유상증자 없이 차입. 2025-06 제3자 배정 485억(4,650원, 할인 없음)은 전단채 상환용. 주유소는 일부 매각(2026-03 노송·삼미북부 등)으로 특별배당·리밸런싱에 쓰여 왔다. 안정성의 이면은 임차·매입·매각의 상대가 같은 그룹이라는 점이다.
실적·재무 (연결, 분기결산)
SK리츠는 3·6·9·12월 결산이라 OpenDART 사업보고서 한 장이 3개월이다. 아래 2Q는 2026-04-01~06-30.
| 구분 | 2Q2026 (06월 사업) | 직전 분기(감사보고서 비교란) |
|---|---|---|
| 영업수익 | 802억 | 634억 |
| 영업이익 | 717억 | 539억 |
| 당기순이익 | 384억 | 205억 |
| 지배 순이익 | 372억 | 194억 |
| 영업현금흐름 | 235억 | 412억 |
| 이자 지급 | 296억 | 293억 |
| 투자 / 재무 현금흐름 | +53억 / −286억 | +301억 / −515억 |
6월 말: 자산 5조4,230억, 투자부동산 5조2,399억, 부채 3조3,804억, 지배자본 1조9,614억, 비지배 812억, 현금 736억+단기 118억. 사채 발행 3,450억과 상환 3,450억이 같은 분기 CF에 찍혀 차환 회전을 보여 준다.
FY25 연간 임대료 2,188억(전년 2,002억)은 회사 인용 보도. 3개월 802억을 ×4 하면 3,208억이 되어 연간과 안 맞는다 — 자산 편입 타이밍과 평가익이 분기를 키운다. 연환산하지 않는다.
지배구조
위탁관리 리츠. 자산운용은 SK리츠운용, 스폰서·최대주주 SK 약 29.09%(87,554,915주). 5% 이상: 미래에셋 계열 약 7.3%, 새마을금고중앙회 약 5.6%. 소액주주 비중이 크고 자사주는 0. 2025-06 제3자 배정(485억)은 할인 없는 증자로 전단채를 갚는 쪽이었다. 배당은 감사 전 재무 기준이며 주총·감사에서 달라질 수 있다고 매번 공시한다. 2Q 주총 예정일은 공시상 2026-09-17.
비교 — 같은 부동산, 다른 현금
| 종목 | 시총 | PBR | 순차입/시총 | 최근 분기 핵심 |
|---|---|---|---|---|
| SK리츠(395400) | 1.61조 (9/22) | 0.82 | 187% | 2Q 임대 802억, DPS 68원, LTV ~59% |
| 한국토지신탁(034830) | 0.30조 (9/17) | 0.28 | 237% | 본업 신탁 얇고 지분법·차입형 대여 |
둘 다 차입이 시총보다 크다. 토신은 사업장에 빌려줄 돈을 먼저 빌리고, SK리츠는 이미 올린 건물의 담보·임차 현금으로 이자를 낸다. PBR 0.82는 공정가치 장부(재평가 반영) 대비 할인이고, 토신 0.28은 관계기업 장부 할인이다. 배당 재원을 건물 평가익에서 읽으면 둘 다 틀린다.
주가 흐름 ↔ 촉매 (1칸 ≈ 500원)
| 시점 | 가격·공시 | 흐름 | 촉매 |
|---|---|---|---|
| 25.06 | 증자 485억 | 제3자 배정 4,650원, 전단채 상환. 할인 없음 | |
| 25.11.28 | SK-P타워 | 매입 3,607억, 차입 편입, 유증 없음 | |
| 26.03 말 | 차입 3.10조 | 단기성 40.1%, 공실 1.3%(보도) | |
| 26.03.31 | 주유소 매각 | 노송·삼미북부 등, 잔여 9개소 매각 추진 | |
| 26.06.30 | DPS 68원 | 2Q 분기배당 204.7억, 시가배당률 1.21% | |
| 26.08.05 | 배당 공시 | 이사회 결의 | |
| 26.09.08 | 감사보고서 | 2Q 연결 802/717/384 확정 | |
| 26.09 | 공모채 | 1,000억 수요 3,650억, 차환 목적 | |
| 26.09.22 | 5,350원 | 52주 고가 7,200比 −26% |
읽는 법. 첫째, 2025년 유증은 규모가 시총의 ~3%라 2024년식 대형 유증 충격과는 결이 다르다. 둘째, P타워는 외형·이자를 동시에 늘린 편입이다. 셋째, 9월 회사채 흥행은 조달 창이 열려 있다는 신호이지, 이자 296억이 내려갔다는 증거는 아직 아니다.
논점 정리
- 싸 보이는 이유: PBR 0.82(재평가 장부 대비), 연환산 배당 ~5%, 스폰서 책임임차, LTV 59%, 공모채 수요 3.6배. 2Q 영업이익률 89%는 임대 법인 특유의 굵은 마진이다.
- 비싸 보이는 이유: 순차입 시총의 1.87배. 분기 PER 42배는 무의미하고, 평가익 포함 연간 순이익으로 깎아도 FFO가 아니다. 영업현금 235억으로 배당 205억+이자를 동시에 설명하기 어렵다.
- 함정 1 — 공정가치 순이익: 장부 5.24조는 감정가 경로가 들어가 있다. 배당가능이익은 재평가를 뺀다.
- 함정 2 — 보증금 ≠ 자본: 임차 보증금은 부채·유입이지 순자산이 아니다. P타워 보증금 129억을 자기자본처럼 읽지 않는다.
- 함정 3 — 스폰서 양면: 공실을 막는 임차인이 곧 자산 매입의 상대다. 관련자 거래의 가격·cap rate를 공시에서 따로 확인해야 한다.
- 그럼에도: 3개월 임대 802억은 이미 현금 청구서고, 회사채 창이 9월에 열렸다. 분기 배당 이력(66~68원대)은 수년째 끊기지 않았다.
- 관찰의 무게중심: 3Q DPS와 이자, 단기 만기 소화, 주유소 매각·추가 편입 시 주당 희석 셋이다.
핵심질문
1. 68원이 현금 배당인가, 장부 배당인가? 2Q 배당 205억 ≤ 영업현금 235억. 이자가 296억이라 여유는 얇다. 3Q 영업현금·배당가능이익(재평가 제외)·DPS가 같이 나오는지가 첫 확인점이다.
2. 40%대 단기 만기를 더 싼 금리로 넘기는가? 9월 수요예측은 우호적이다. 실제 발행 금리·만기 공시, 6월 말 유동성사채 6,945억의 감소 여부가 두 번째다. 금리가 안 내려가면 배당보다 이자가 먼저 커진다.
3. 스폰서 자산 교체가 주당 배당을 지키는가? P타워는 유증 없이 LTV를 썼다. 다음 편입이 또 차입이면 이자가 늘고, 유증이면 주당이 희석된다. 주유소 매각 대금이 특별배당인지 부채 상환인지도 공시로 가른다.
모니터링
- 3Q26(9월 결산) 사업보고서·배당 공시 — DPS, 배당가능이익, 영업현금, 이자, 공실, LTV
- 회사채 발행 결과 — 금리, 만기, 증액 여부, 사용 목적(차환 vs 신규 자산)
- 차입 만기표 — 유동성사채 6,945억 소화, 단기성 비중 40% 하향
- 자산 — 잔여 주유소 9개소 매각, 추가 오피스·인프라 편입, 데이터센터 관련 공시 유무
- 스폰서 — SK 지분 29%, 책임임차 갱신·SK플래닛 사옥 변동
- 관련자 거래 — 매입 cap rate, 임대료 CPI 연동, 운용보수
이벤트 캘린더: 9월 회사채 발행(예정 22일 전후) → 10–11월 3Q 사업보고서·분기배당 → 12월 결산 배당 기준일 → 수시: 주유소 매각, 자산 편입, 유상증자.
검증로그
| # | 항목 | 확정값 | 출처 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 현재가·주식수·시총 | 5,350원 × 301,017,620주 = 16,104억 | 토스 Open API(2026-09-22) · 배당 공시 주식수 | 확정 |
| 2 | 2Q26 연결 | 자산 5조4,230억 · 투자부동산 5조2,399억 · 부채 3조3,804억 · 지배자본 1조9,614억 · 비지배 812억 · 현금 736억 · 단기 118억 | DART 사업보고서 20260908000397 | 확정 |
| 3 | 2Q 손익·CF | 영업수익 802억 · 영업이익 717억 · 순익 384억(지배 372) · 영업CF 235억 · 이자 296억 · 사채 발행·상환 각 3,450억 | OpenDART CFS | 확정 |
| 4 | 직전 분기 | 수익 634억 · 영업 539억 · 순익 205억 · 영업CF 412억 | 같은 보고서 전기 비교란 | 확정 |
| 5 | 차입·LTV | 차입 3조1,031억 · 순차입 3조178억(−187%) · LTV 59.2%(차입/투자부동산) · 부채비율 165.5% · 유동성사채 6,945억 | snapshot + OpenDART BS | 산출 |
| 6 | 배당 2Q | DPS 68원 · 총 20,469,198,160원 · 기준일 2026-06-30 · 시가배당률 1.21% · 주총 2026-09-17 | 분기배당 결정 20260805800558 | 확정 |
| 7 | PBR | 지배 0.82 · 총자본 0.79 · PER 공란 | 자체 계산 | 산출 |
| 8 | 최대주주 | SK 87,554,915주 약 29.09% | 와이즈리포트 주주 집계 | 참고(공시 원문 미재구성) |
| 9 | SK-P타워 | 2025-11-28 편입 · 3,607억 · cap 4.87% · 차입 편입 · 임차 SK플래닛·SKT | 대신 1Q26 가이드·Financipe 사업 인용 | 확정(회사·리서치) |
| 10 | FY25 임대료 2,188억·순이익 1,057억 · 3월 차입 3.104조 · 단기 40.1% · 공실 1.3% | 파이낸셜뉴스(2026-08-26) 회사·신용 인용 | 확정(보도) | |
| 11 | 공모채 | 모집 1,000억 수요 3,650억 | 매일경제 등 2026-09 | 확정(보도) |
| 12 | 52주 | 7,200 / 4,760 | 와이즈리포트 9/18 | 참고 |
| 13 | 3Q DPS · 배당가능이익 원문 · 가중평균 차입금리(6월) | 미공시/미재구성 | — | 미검증 |
| 14 | 데이터센터 옵션·SK플래닛 사옥 매각 | 탐색·2차 뉴스 | — | 미검증(사업 촉매로 채택하지 않음) |
원문 재무 발췌 (DART 사업보고서 2026.06, 연결)
| 과목 | 금액 |
|---|---|
| 자산총계 | 5조4,230억 |
| 투자부동산 | 5조2,399억 |
| 현금및현금성자산 | 736억 |
| 단기금융상품 | 118억 |
| 부채총계 | 3조3,804억 |
| 유동성사채 | 6,945억 |
| 사채(비유동) | 2,893억 |
| 장기차입금 | 1조4,495억 |
| 자본총계 | 2조426억 (지배 1조9,614 · 비지배 812) |
| 영업수익 / 영업이익 | 802억 / 717억 |
| 연결당기순이익 (지배) | 384억 (372억) |
| 영업활동현금흐름 | +235억 |
| 이자 지급 | 296억 |
영업이익 717억과 영업현금 235억의 간격, 이자 296억이 그 현금을 먼저 가져간다. 배당 205억은 그다음에 나온다.
출처
- DART 사업보고서(2026.06, 접수 20260908000397) — 분기결산 연결 재무·손익·현금흐름
- 분기배당 결정(2026-08-05, 20260805800558) — DPS 68원
- 토스 Open API — 현재가(2026-09-22)
- FY25 임대료·차입·공실 — 파이낸셜뉴스(2026-08-26) 신용평가·회사 인용
- SK-P타워·포트폴리오 — 대신증권 K-REITs 1Q26 가이드(2026-01-14), Financipe 사업보고서 인용
- 공모채 — 파이낸셜뉴스(2026-08-26), 매일경제 수요예측
- 최대주주·52주 — 와이즈리포트·activeholders (원 대량보유 미재구성은 참고)
- 비교 — 한국토지신탁 스터디(034830, 2026-09-17 기준)