스냅샷 (2026-09-21 미국 종가, Yahoo PLD)
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 현재가 | $135.82 (NYSE: PLD, 2026-09-21 종가 · 9/22는 미장 기준일) |
| 시가총액 | 약 $1,268억 (2026-07-24 보통주 약 9.331억주 × $135.82) |
| PER (GAAP TTM) | 약 30.2배 (FY25 EPS $3.56 − 1H25 $1.25 + 1H26 $2.18 ≈ $4.49) |
| P / 2026e Core FFO | 약 21.7배 (가이던스 중간 $6.26) — 리츠를 볼 때의 본 배수 |
| PBR | 2.36배 (주주자본 $537.3억, 2026-06-30) |
| 순부채 | 부채 $364.4억 − 현금 $17.7억 = $346.8억, 시총의 27.4% · 회사 표기 부채/총시가총액 23.9% |
| Debt / Adj. EBITDA | 4.7배 · 회사 지분 부채 가중평균 금리 3.3%, 만기 7.9년 |
| 배당 | 2Q DPS $1.07(총 $10.27억) · 연환산 $4.28이면 현재가 대비 약 3.2% · FY25 연간 $4.04 |
| AFFO 커버리지(2Q) | AFFO $13.23억 / 배당·분배 $10.27억 ≈ 1.29배 |
| 발행주식 | 보통주 933,006천주(6/30) · 7/24 약 933,076천주 |
| 52주 범위 | 고가 $153.35 · 저가 $111.03 · 현재가 고점比 약 −11.4% |
Core FFO는 회사가 정의한 비-GAAP이다. 부동산 감가·처분손익·손상·이연세·환·파생 미실현을 GAAP 순이익에서 조정한다(2Q 실적 보도 주석). 평가익을 반복 현금으로 읽지 않고, 펀드 AUM을 Prologis 자산과 더하지 않는다. 탐색탭의 반복 지분공시는 선정 계기다. 임대 67백만 sf·가이던스 상향이 사업 촉매이고, 지분공시 자체가 아니다.
한 줄 요약
Prologis는 글로벌 물류 창고를 소유·개발하고, 공동투자 펀드(전략자본)로 수수료를 받는 NYSE 리츠다. 2Q26 GAAP 순이익 $10.61억($1.13/주), Core FFO $15.59억($1.63), promote 제외 $1.60. 임대 매출 $21.83억 + 전략자본 $2.42억 = 총수익 $24.25억. 소유·운용 기말 가동률 95.5%(3월 대비 +20bp), 현금 동일점포 NOI +8.5%. 배당 $1.07은 AFFO $13.23억 안에 들어간다. 회사는 연간 Core FFO를 $6.22–6.30으로 두 번째 상향했다. 같은 분기 개발 착수 $16억(물류+데이터센터), 데이터센터 전력 파이프 5.8GW. 실적 자료에는 영국 SEGRO에 대한 가능 제안 관련 Takeover Code 면제 문구가 있다 — 성사된 인수가 아니다. 관건은 임대 현금이 배당을 지키는지, 개발·전력이 NOI가 되는지, 공동투자·부채가 장부를 부풀리지 않는지다.
핵심 분석 포인트
GAAP $1.13 vs Core FFO $1.63 — 분모를 고른다
2Q GAAP 순이익에는 부동산 처분·공정가치·감가가 섞인다. 전년 $0.61에서 $1.13으로 뛴 이유의 일부는 그 항목이다. Core FFO $1.63(전년 $1.46)이 임대+수수료의 반복 축에 가깝고, promote를 빼면 $1.60다. 상반기 Core FFO $30.00억($3.13) vs GAAP $20.41억($2.18). FY25 Core FFO $5.81, GAAP $3.56. 스냅샷 PER 30배는 GAAP TTM이고, 가이던스 Core FFO 중간 $6.26 대비는 22배다. 둘을 섞으면 리츠가 갑자기 싸 보이거나 비싸 보인다.
임대는 기록, 배당은 AFFO가 막는다
분기 임대 67백만 sf(회사 기록), 가동률 95.5%, 현금 동일점포 NOI +8.5%·순액 +6.4%(Prologis 지분). AFFO $13.23억 ≥ 배당 $10.27억. FY26 가이던스: 평균 가동률 95.25–95.75%, 현금 동일점포 6.75–7.25%. 물류 수요가 식을 때의 질문은 공실이 아니라 재계약 임대료(cash rent change)와 자본적 지출이 AFFO를 깎는지다. 2Q 보도에 cash rent change 수치는 헤드라인에 따로 없었다(미검증, 보충자료를 나중에 열 것).
데이터센터 5.8GW는 옵션, SEGRO는 가능 제안
개발 착수 $16억은 물류와 데이터센터를 포함한다. 전력 파이프 5.8GW는 용량이지 임대 개시 NOI가 아니다. 안정화 시 추정 가치 창출(개발, Prologis 지분) 2Q $0.89억·상반기 $4.77억은 회사 추정치다. SEGRO 문구는 영국 공개매수 규칙상 실적 가이던스를 ‘이익 예측’으로 보는 공시이지, 거래 종결이 아니다. 성사되면 자본·부채·주당 희석이 열리고, 무산되면 문장만 남는다. 어느 쪽이든 지금 FFO의 분자가 아니다.
실적·재무 (Prologis 정의 Core FFO·SEC 10-Q)
| 구분 | FY2025 | 1H2025 | 1H2026 | 2Q2026 |
|---|---|---|---|---|
| 총수익 | $87.90억 | $43.24억 | $47.23억 | $24.25억 |
| 임대 등 | $81.98억 | $40.36억 | $43.21억 | $21.83억 |
| 전략자본 | $5.92억 | $2.88억 | $4.02억 | $2.42억 |
| GAAP 순이익(보통주) | EPS $3.56 | $11.61억 ($1.25) | $20.41억 ($2.18) | $10.61억 ($1.13) |
| Core FFO | $5.81/주 | $27.52억 ($2.88) | $30.00억 ($3.13) | $15.59억 ($1.63) |
| Core FFO ex-promote | $5.86/주 | $2.91/주 | $3.12/주 | $1.60/주 |
| AFFO | — | $21.20억 | $27.95억 | $13.23억 |
| 배당·분배 | $4.04/주 | $19.31억 ($2.02) | $20.53억 ($2.14) | $10.27억 ($1.07) |
6/30 연결: 자산 $1,010억, 부채 $429억(그중 차입 $364억), 주주자본 $537억, 비지배 $43.9억, 현금 $17.7억. 회사 지분 부채 금리 3.3%, 유동성 약 $76억. 분기 중 공동투자 포함 차입 성사 $34억(가중 4.4%, 6.2년).
지배구조
UPREIT. 보통주 약 9.33억주, 우선주 Series Q 1,279주(청산 우선 $50). 유한파트너 단위가 비지배에 섞인다. 전략자본 수수료·promote는 제3자 펀드 투자자 몫을 뺀 Prologis 몫만 Core FFO 전략자본 라인이다. 공동투자 자산과 연결 장부를 더하면 AUM이 두 번 잡힌다. 이사회·최대 기관 지분은 이 노트에서 13D를 다시 열지 않았고, 탐색의 반복 지분공시는 그 공시 자체로 사업을 설명하지 않는다.
비교 — 같은 리츠 렌즈, 다른 담보
| 종목 | 시총 | 핵심 배수 | 레버리지 | 최근 현금 |
|---|---|---|---|---|
| Prologis (PLD) | $1,268억 | P/Core FFO 22배(26e) · GAAP PER 30 | 부채/EBITDA 4.7x · 금리 3.3% | 2Q AFFO $13.2억, DPS $1.07 |
| SK리츠 (395400) | 1.61조원 | PBR 0.82 · PER 공란 | LTV ~59% · 이자/분기수익 37% | 2Q 배당 205억 vs 영업현금 235억 |
| 한국토지신탁 | 0.30조원 | PBR 0.28 | 순차입/시총 237% | 본업 신탁 ≠ 임대 NOI |
Prologis는 가동률·동일점포·Core FFO가 있고, SK리츠는 스폰서 임차·분기 DPS, 토신은 신탁 대여 장부다. 평가익을 배당 재원으로 읽는 실수는 세 종목 모두에 적용된다.
주가 흐름 ↔ 촉매 (1칸 ≈ $8)
| 시점 | 가격·공시 | 흐름 | 촉매 |
|---|---|---|---|
| 26.01.21 | FY25 | Core FFO $5.81, GAAP $3.56, 배당 $4.04 | |
| 26.04 | 1Q | (상세 미재구성) | |
| 26.07.16 | 2Q | Core FFO $1.63, 가이던스 2차 상향, 임대 기록, DC 5.8GW | |
| 26.07.29 | 10-Q | 주식 9.331억, 차입 $364억, 자본 $537억 | |
| — | SEGRO 문구 | 가능 제안 관련 가이던스 면제. 종결 아님 | |
| 26.09.21 | $135.82 | 52주 고가 $153.4比 −11% |
읽는 법. 첫째, 7/16 가이던스 상향은 임대·가동률이 만든 숫자다. 둘째, 데이터센터 GW와 SEGRO는 헤드라인이지 2Q AFFO에 아직 없다. 셋째, 반복 지분공시는 탐색 점수이지 7월 실적의 원인이 아니다.
논점 정리
- 싸 보이는 이유: 고점比 −11%, 가이던스 상향, 가동률 95.5%, AFFO가 배당을 덮고, 금리 3.3%·만기 7.9년. P/Core FFO 22배는 GAAP 30배보다 리츠 관행에 가깝다.
- 비싸 보이는 이유: PBR 2.4, 순부채 시총의 27%, 개발·전력이 자본을 먼저 쓴다. GAAP 이익으로 깎으면 더 비싸 보인다.
- 함정 1 — Core FFO 정의: 회사 정의. 처분·개발이익 일부를 어떻게 넣는지 보충자료 주석을 따른다.
- 함정 2 — 공동투자 더하기: 펀드 AUM + 연결 자산 = 이중. 전략자본 수익 $2.42억만 Prologis 몫의 수수료 축이다.
- 함정 3 — 가능 제안: SEGRO 문장을 인수 프리미엄으로 읽지 않는다.
- 그럼에도: 물류 임대 67백만 sf와 동일점포 현금 +8.5%는 이미 들어온 청구서다. 배당 커버 1.3배는 2Q 한 장의 숫자다.
- 관찰의 무게중심: 3Q 가동률·cash rent·AFFO, 개발 안정화, 부채 금리와 SEGRO 진전 셋이다.
핵심질문
1. $6.22–6.30 Core FFO가 AFFO·배당 $4.28 런레이트를 지키는가? 2Q 커버 1.29배는 한 분기. 재계약 임대료와 유지·임차인 개선 지출이 AFFO를 깎으면 가이던스와 배당이 갈린다.
2. 5.8GW는 임대가 되는가? 착수 $16억이 안정화 cap rate 5.1%(처분 기준, 다른 바구니)와 맞는 NOI로 돌아오는지. 전력이 늦으면 물류 FFO만 남는다.
3. 연결 $1,010억의 얼마가 Prologis 주주 몫인가? 비지배 $44억, 미연결 지분법 $115억(6/30 투자·대여). 다음 대형 편입·SEGRO가 유증인지 차입인지가 주당 FFO를 가른다.
모니터링
- 3Q26 실적 — Core FFO, AFFO vs 배당, 가동률, 동일점포·cash rent, promote
- 개발·DC — 착수·안정화, 전력 MW 연결, 추정 가치 창출
- 재무 — 부채/EBITDA, 금리, 만기, 유동성 $76억
- SEGRO — 공식 제안·철회 공시. 그 전엔 가능 제안으로만
- 공동투자 — 전략자본 수익, 제3자 지분, 신규 펀드
- 탐색 지분공시 — 13D/G 변동은 소유 노트, 임대 촉매 아님
이벤트 캘린더: 10월 중순 3Q(관행) → 1월 FY26·배당 → 수시: SEGRO, 개발 준공, 부채 발행.
검증로그
| # | 항목 | 확정값 | 출처 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 현재가·52주 | $135.82 · $153.35 / $111.03 | Yahoo Finance 2026-09-22 (종가 9/21) | 확정(2차 시세) |
| 2 | 주식·재무상태 | 보통 933,006천(6/30) · 7/24 933,076천 · 자산 1,010억 · 차입 364.4억 · 주주자본 537.3억 · 비지배 43.9억 · 현금 17.65억 | 10-Q 2026-06-30 | 확정 |
| 3 | 시총·배수 | $1,268억 · GAAP TTM PER 30.2 · PBR 2.36 · 순부채/시총 −27.4% · P/26e Core FFO 21.7 | 자체 계산 | 산출 |
| 4 | 2Q/1H 손익 | GAAP $10.61억/$20.41억 · Core FFO $15.59억/$30.00억 · AFFO $13.23억/$27.95억 · 배당 $10.27억/$20.53억 | 2Q 보도·supplemental EX-99.1 | 확정 |
| 5 | FY25 | GAAP EPS $3.56 · Core FFO $5.81 · ex-promote $5.86 · DPS $4.04 | FY25 실적 보도 2026-01-21 | 확정 |
| 6 | 운영 | 가동률 95.5% · 임대 67백만 sf · SS NOI +6.4%/+8.5% · DC 5.8GW · 착수 $16억 | 2Q 보도 | 확정(회사) |
| 7 | 가이던스 | GAAP $4.40–4.55 · Core FFO $6.22–6.30 · 가동 95.25–95.75% | 2Q 보도 (2차 상향) | 확정(회사 전망) |
| 8 | 부채 지표 | 부채/EBITDA 4.7x · 금리 3.3% · 만기 7.9년 · 유동성 $76억 · 시총 대비 부채 23.9% | 2Q 보도 | 확정(회사 정의) |
| 9 | SEGRO | 가능 제안 관련 가이던스 면제 문구 | 같은 보도 Takeover Code 절 | 확정(미종결) |
| 10 | cash rent change · NAV 공식 | 2Q 헤드라인 없음 | — | 미검증 |
| 11 | 탐색 지분공시 내역 | 선정 계기만 | — | 미검증(촉매 아님) |
원문 재무 발췌 (10-Q, $ thousand, 2026-06-30)
| 과목 | 금액 |
|---|---|
| 자산총계 | 101,011,872 |
| 부동산 순투자 | 93,196,975 |
| 현금 | 1,765,043 |
| 차입금 | 36,442,085 |
| 주주자본 | 53,725,722 |
| 비지배 | 4,393,793 |
| 2Q GAAP 순이익(보통) | 1,060,844 |
| 상반기 GAAP 순이익(보통) | 2,041,320 |
현금 $18억으로 차입 $364억을 갚지 않는다. 커버리지는 AFFO와 임대 NOI로 본다.
출처
- Prologis 2Q 2026 실적 보도 (2026-07-16) · EX-99.1 supplemental · EX-99.2
- Form 10-Q 분기 종료 2026-06-30 (접수 2026-07-29)
- FY2025 실적 보도 (2026-01-21) · EX-99.1
- Yahoo Finance PLD — 시세·52주 (2026-09-22)
- 비교 — SK리츠(395400), 한국토지신탁(034830) 스터디